قبل از آغاز هرگونه عملیات ساختمانی باید مجوزی تحت عنوان پروانه ساختمان یا جواز ساختمان از مرجع صادر کننده مجوز (شهرداری یا دهیاری) دریافت کرد که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه نوسازی یا ساخت‌وساز را طبق ضوابط و قانون مشخص شروع کرده و ادامه دهد. هرگونه عملیات ساخت‌وساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف و تخریب خواهد شد. این استانداردها حصول اطمینان از ایمنی سازندگان و ساکنان ساختمان در نظر گرفته‌شده است.

اصلی‌ترین هدف اخذ جواز ساخت اطمینان از ساخت‌وسازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری و روستایی است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.

یکی از مهمترین پرسش‌های تمام کسانی که قصد اخذ جواز ساخت را دارن، هزینه‌ی آن است که این هزینه براساس نوع کاربری ساختمان متفاوت است و هم‌چنین متغیرهایی هم‌چون متراژ، مساحت ساختمان، تعداد طبقات و ارزش قیمتی ساختمان در هزینه‌ی دریافت پروانه‌ی ساختمان تاثیرگذار هستند.
عواملی که در هزینه اخذ پروانه ساختمان تاثیر گذارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هستند.
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت برای مجتمع‌های مسکونی یا یک واحدی:

ضریب* (مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تأمین شده*۲۰) * قیمت منطقه‌ای

مساحت ناخالص زیربنا همان مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان است.
ضریب: متناسب با متراژ بنا در نظر گرفته می‌شود. برای بناهای تا ۶۰ متر مربع حدود ۵٪، برای بناهای ۱۰۰ مترمربع حدود ۱۰٪، برای بناهای ۱۵۰ متر مربع حدود ۱۸٪، برای بناهای ۲۰۰ متر مربع حدود ۳۰٪، برای بناهای تا ۳۰۰ متر مربع حدود ۴۵٪، برای بناهای تا ۴۰۰ متر مربع حدود ۶۵٪، برای بناهای تا ۵۰۰ متر مربع حدود ۹۰٪ و برای بناهای تا ۶۰۰ متر مریع و به بالا حدود ۱۲۰٪ محاسبه می‌شود.

طرح تفصیلی را می توان نقشه راه ساخت و ساز در پایتخت دانست در این طرح پایتخت به ۴ پهنه‌ مسکونی(R)،‌ تجاری (S)،‌ مختلط (M) و ‌حفاظت‌سبز (G) تقسیم شده است که به موجب آن، زمین‌های قابل استفاده در شهر، برحسب قرارگیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز خواهد شد به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.

در پهنه ‌”مسکونی” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد، البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

پهنه‌ “تجاری” قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.در پهنه تجاری ، ساخت ‌و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی صادر می‌شود. صدور پروانه مسکونی در این پهنه فقط برای معدود پلاکهایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره‌برداری سکونتی یا پروانه پایان‌کار مربوطه بوده‌اند، مجاز است.ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.در پهنه M زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل M116 – M115 میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است.

پهنه چهارم در تهران ‌”حفاظت‌سبز” نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.قسمت ‌”حفاظت‌سبز” نیز زمینهای باز عمومی و خصوصی و همچنین پارکهای جنگلی و زمینهای مزروعی را در بر می‌گیرد که با توجه به اهمیت این پهنه برای پایتخت، مجوز ساخت ‌و ساز فقط برای کاربریهای گردشگری و تفرج و همچنین خدمات آموزشی و درمانی و فرهنگی و همچنین برای مدیریت بحران و استقرارهای موقت صادر می‌شود. در پهنه حفاظت سبز حداکثر اجازه احداث ۲طبقه بنا داده می‌شود.به هر حال پس از تاخیرهای بسیار و گلایه کارشناسان شهری در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز در شهر تهران پایتخت پس از ۴۰ سال صاحب نقشه ای می شود که براساس آن شهروندان می توانند از آینده محل سکونت خود آگاه شوند . نقشه ای که می تواند از شهر فروشی جلوگیری کند. هرچند بسیاری از منتقدان معتقدند تاخیر در ابلاغ طرح تفصیلی و صدور پروانه ساختهای بی شمار در یک سال اخیر از تاثیر گذاری آن کاسته است.